Wissenswertes

Vermietung:
Seit 2015 gilt das Bestellerprinzip: "Wer bestellt, bezahlt auch".
Beauftragt also der Vermieter einen Makler, zahlt auch der Vermieter die Provision. Hierbei liegt die übliche Maklerprovision bei 2 Kaltmonatsmieten zzgl. MwSt.
Beauftragt der Mieter einen Makler, um ihm ein geeignetes Objekt zu suchen, so zahlt der Mieter. Hierbei ist die Provisionshöhe gesetzlich geregelt: Sie darf maximal bei 2 Kaltmonatsmieten zzgl. MwSt. liegen.
Das Bestellerprinzip gilt nicht für Gewerbeimmobilien und Ferienwohnungen.

Verkauf:
Die übliche Provisionen liegen bei 4 - 7% des Kaufpreises zzgl. MwSt.
Man unterscheidet zwischen Außenprovision (Käuferprovision) und Innenprovision (Verkäuferprovision). Bisher konnte die Provision frei in Außen- und Innenprovision aufgeteilt werden: z.B. 4% für Käufer und 2% für Verkäufer.
Seit dem 23.Dezember 2020 darf jedoch maximal 50% der Gesamtprovision beim Käufer liegen. Dies gilt jedoch nur bei privaten Käufern oder privaten Investoren.

Maklerprovision und Steuern

• Für Vermieter: Maklergebühren sind zwar nicht steuerlich absetzbar, werden aber von den Mieteinnahmen abgezogen, sodass die Einkommenssteuer geringer ausfällt (sie darf aber nicht auf die Miete umgelegt werden).
• Für Käufer, die danach vermieten: Maklerprovision zählt zu den Anschaffungsnebenkosten. Diese werden auf den Kaufpreis aufgerechnet und dann abgeschrieben.
• Mieter: Mieter dürfen gezahlte Maklergebühren als Teil der Umzugskosten steuerlich geltend machen, soweit der Umzug in eine neue Mietwohnung beruflich bedingt ist und die Höhe der Miete ortsüblich ist.

Es gibt drei verschiedene Maklerverträge:

Der einfache Maklervertrag
Der Makler wird zur Vermittlung beauftragt, der Auftraggeber kann jedoch parallel einen weiteren Makler beauftragen oder selbst vermieten oder verkaufen.
Nachteil: "zu viele Köche verderben den Brei" und Streit ist vorprogrammiert. Unter Umständen ist sogar doppelte Provision zu zahlen.

Der Alleinauftrag
Der Makler wird zur Vermittlung beauftragt und der Auftraggeber verpflichtet sich, parallel keinen weiteren Makler zu beauftragen. Selbst kann er jedoch vermieten oder verkaufen.
Nachteil: Der Makler hat sich viel Mühe gegeben, jedoch vermietet oder verkauft der Auftraggeber dann doch selbst.

Der qualifizierende Alleinauftrag
Der Makler wird zur Vermittlung beauftragt und der Auftraggeber verpflichtet sich, parallel weder einen weiteren Makler zu beauftragen noch selbst zu vermieten oder zu verkaufen.
Vorteil: Der Vermittlungsprozess kann aus einer Hand gesteuert werden.

Es gibt zwei verschiedene Arten:

1. Der bedarfsorientierte Energieausweis (Kosten: ca. 150-1000)

• bei Häusern, die 2008 oder später gebaut wurden (Neubauten)
• bei Häusern mit weniger als fünf Wohnungen, die vor 2008 gebaut wurden bei nicht eingehaltener Wärmeschutzverordnung

2. Der verbraucherorientierter Energieausweis (Kosten: ca 30-100€)
(wird anhand des Verbrauchs der letzten 3 Jahre ermittelt)

• bei Häusern mit weniger als fünf Wohnungen, die vor 2008 gebaut wurden bei eingehaltener Wärmeschutzverordnung 
• bei Häuser, die vor 2008 gebaut wurden mit mindestens fünf Wohnungen

Wann brauche ich einen Energieausweis?

• bei Verkauf oder Vermietung
• bei Neubauten

Wer erstellt einen Energieausweis?
Heizungsunternehmen, Energieberater, TÜV, Dekra, Stadtwerke, Kaminkehrer, Architekten, Ingenieure und Heizungsbauer

Welche Immobilien brauchen keinen Energieausweis?

• Häuser, die unter Denkmalschutz stehen
• Ferienhäuser
• Ställe, Gewächshäuser etc.

Die Energieeinsparverordnung 2014
Der Grundgedanke: Energieeffizientes Bauen, um wichtige Ressourcen zu schützen.
Nach dem Umwelt- und Klimaziel der Regierung soll bis 2050 ein nahezu klimaneutraler Standard bei Immobilien erreicht werden. Dabei soll die EnEV keine unzumutbare wirtschaftliche Belastung darstellen dürfen, wonach es vielleicht zunächst einmal aussieht.
Es gibt daher viele Förderprogramme der KfW und sonstige Vergünstigungen.
Und bedenken Sie: wer modernisiert, spart auch Heizkosten!

Die wichtigsten Modernisierungen:

• oberste Geschossdecke dämmen, sofern darunter ein beheizbarer Raum liegt.
• Heizkessel, die älter als 1984 sind, austauschen (ausgenommen: Niedrigtemperatur-Kessel). Heizanlagen, die danach eingebaut wurden, müssen nach spätestens 30 Jahren ausgetauscht werden.
• freiliegende und wärmeführende Installationen in unbeheizten Räumen dämmen
• sonstigen Verordnungen werden erst dann zur Pflicht, wenn die betreffenden Teile ausgetauscht oder repariert werden. Also: Wer etwas repariert oder verändert, muss diese Veränderung nach neuen Standards durchführen.

Wer muss modernisieren?

• der neue Besitzer bei Eigentümerwechsel 
  Hierfür hat er zwei Jahre Zeit, ansonsten droht ein Bußgeld Höhe von bis zu 50.000 Euro.

Wer muss nicht modernisieren?

• Eigentümer von Ein- und Zweifamilienhäuser die ab 2002 mindestens eine Wohnung darin bewohnt haben. Wer jedoch etwas umbauen lässt, muss dies nach den neuen Standards machen.

Kosten:

• Vermieter dürfen die Jahreskaltmiete nach Modernisierungsmaßnahmen um 10% erhöhen. Mieter dürfen im Übrigen bei Modernisierungsmaßnahmen die Miete nicht mindern, jedoch haben sie ein Sonderkündigungsrecht, sofern sie mit der Mieterhöhung nicht einverstanden sind.
• Die KfW-Bank bietet interessante Finanzierungsprogramme an.

Käufer:

• Kaufpreis
• Notar
• Grunderwerbsteuer 
• Grundbucheintrag 
• evtl. Maklergebühren 
• evtl. Auflassungsvormerkung
• öffentliche Gebühren/Erschließungskosten 
• Negativzeugnis der Gemeinde (bzgl. Vorkaufsrecht)
• Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes 

Kaufnebenkosten: ca 10-12% des Kaufpreises

Verkäufer

• evtl. Wertgutachten/Architekt
• evtl. Vermessungskosten
• evtl. Kosten für Objektpräsentation (Gärtner, Maler..)
• evtl. Energieausweis/weitere fehlende Dokumente
• evtl. Steuern auf erzielten Gewinn
• evtl. Maklergebühren 
• evtl. Notargebühren für zu löschende Grundstücksbelastungen
• evtl. Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank

"Price is what you pay ‒ value is what you get."
Warren Edward Buffett

"Preis" und "Wert" klaffen in der Praxis oft auseinander. 

• Der Preis bezieht sich auf eine konkrete Geldsumme, also auf das, was der Kunde aktuell bereit ist, dafür zu zahlen. Man spricht auch vom Marktwert oder Verkehrswert.
  
  
• Der Wert kann sich
  sowohl auf den Sachwert beziehen ("Was hat es mal gekostet und wie gut ist es erhalten?")
  als auch auf einen subjektiven Wert ("Wir haben das Haus selbst gebaut.")
  
  

Nehmen wir Toilettenpapier. Toilettenpapier besitzt an sich einen geringen Sachwert. 
Der subjektive Wert eines Toilettenpapiers kann jedoch hoch sein, wenn ich zum Geburtstag Herzchen-Toilettenpapier von der besten Freundin geschenkt bekomme. 
Zu Corona-Lockdown-Zeiten jedoch war der Marktwert von Toilettenpapier so hoch, dass so manch einer dafür gute Geschäfte auf dem Schwarzmarkt gemacht hätte.

Als Maklerin bin ich an Ihrem subjektiven Wert Ihrer Immobilie interessiert und ermittle Ihnen einen geeigneten Marktwert dazu.

Im Zuge der Mietrechtsanpassung wurde eine Absenkung der "Kappungsgrenze" in Ballungszentren eingeführt. Dabei können die Bundesländer Gebiete bzw. Städte für 5 Jahre als diese ausweisen: in Baden Württemberg sind es aktuell 45 Städte, darunter auch Heidelberg, Dossenheim, Edingen-Neckarhausen, Eppelheim und Leimen.
Die Miete darf hier nicht mehr als 10% über der ortsüblichen Miete liegen und Mieterhöhungen dürfen innerhalb von 3 Jahren maximal 15% (anstatt sonst 20%) der Jahresmiete ausmachen.

Wann ist eine Mieterhöhung zulässig?

• bei allen normalen Wohnungen (außer bei preisgebundenen Sozialwohnungen)
• nach Modernisierungen (Erhöhung um 10% der Jahresmiete möglich)

Was ist zu beachten?

• Die neue Miete darf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigen.
• Die Ausgangsmiete darf in 3 Jahren maximal um 20% erhöht werden.
• Die Miete musste davor mindestens 15 Monate unverändert geblieben sein (außer bei Mieterhöhung aufgrund Modernisierung oder gestiegener Betriebskosten).
• Die Miete darf erhöht werden, wenn nichts anderes im Mietvertrag steht zB. die Miete auf drei Jahre festgesetzt wurde oder wenn keine Staffelmiete vereinbart wurde.

Wann darf die Miete nicht erhöht werden?

• Eine Mieterhöhung ist nicht zulässig, wenn dies eine besondere Härte für Mieter bedeuten würde (finanzielle Notlage, schwere Krankheit, sehr hohes Alter, Schwangerschaft etc.).
• bei preisgebundenen Sozialwohnungen

Auf den Mieter können nur Betriebskosten umgelegt werden. Dazu wird im allgemeinen Sprachgebrauch jedoch von "Nebenkosten" gesprochen.

BETRIEBSKOSTEN
Betriebskosten sind alle Kosten, die dem Eigentümer als Lasten des Grundstücks anfallen: 

• kalte Betriebskosten: Grundsteuer, Straßenreinigung, Müllabfuhr, Wasserversorgung, Hausmeister, Kanal, Abwasser, Fahrstuhl, Beleuchtung, Schornsteinfeger, Antenne, Kabel, Versicherungen, Gebäudereinigung, Gartenpflege etc.
• warme Betriebskosten: die oben genannten mit Heizung und Warmwasser

NEBENKOSTEN 

Betriebskosten
+ Verwaltungsgeld/Hausgeld
+ Reparaturen/Instandhaltungskosten

+ einmalige Kosten

BEWIRTSCHAFTUNGSKOSTEN 

Betriebskosten
+ Verwaltungsgeld/Hausgeld
+ Reparaturen/Instandhaltungskosten

+ einmalige Kosten
+ Abschreibungen 

+ Mietausfallwagnis (2%)

+ sonstige Betriebskosten, die nicht durch Umlage gedeckt sind
= ohne Betriebskosten in Summe ca. 10-20% des Jahresrohertrags 

Der Mieter muss grundsätzlich Maßnahmen zur Modernisierung, zur Energieeinsparung und zur Schaffung von neuem Wohnraum dulden (ausgenommen, wenn es für den Mieter eine unzumutbare Härte bedeuten würde).

Der Vermieter muss 3 Monate vor Beginn die geplante Maßnahme schriftlich und unter Angaben von Gründen mitteilen. 
Der Mieter kann bei Mieterhöhung außerordentlich bis zum nächsten Monat kündigen (Sonderkündigungsrecht).

Grundsätzlich kann ein Vermieter mit gesetzlicher Kündigungsfrist Eigenbedarf anmelden.

Eventuell Sperrfrist

In Gebieten mit Wohnungsknappheit gibt es teilweise eine Sperrfrist von bis zu 10 Jahren nach Kauf. In Baden-Württemberg gilt dies aktuell für 44 Städte, darunter auch Heidelberg mit einer Frist von 5 Jahren.

Unzumutbare Härte
Zudem kann bei Gründen für unzumutbare Härte nicht wegen Eigenbedarf gekündigt werden:

• angemessener Ersatzwohnraum kann zu zumutbaren Bedingungen nicht gefunden werden
• sehr hohes Alter
• schwere Krankheit
• Schwangerschaft
• doppelter Umzug innerhalb kurzer Zeit

Gründe die jedoch nicht ausreichen:

• hohes Alter
• enge Beziehung zur Umgebung
• Schulwechsel des Kindes

Grundsätzlich gilt:
Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Monats erfolgt sein. Geht die Kündigung später ein, wird sie dadurch aber nicht unwirksam. Es verschiebt sich lediglich der Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses um einen Monat.

ORDENTLICHE KÜNDIGUNG:
durch den Mieter: Der Mieter kann mit einer Frist von 3 Monaten kündigen.
durch den Vermieter: Der Vermieter kann nur bei berechtigtem Interesse kündigen. 
Diese müssen im Kündigungsschreiben genannt werden. 
Folgende Gründe sind zulässig:

• Der Mieter hat seine vertragliche Verpflichtung verletzt (z.B. mehrfache Beanstandung wegen zu langer Partys in die Nacht oder verspätete Mietzahlungen über lange Zeit).
• Eigenbedarf
• Es liegen wirtschaftliche Verwertungsgründe vor, jedoch nicht zum Zwecke der Mieterhöhung
• Kündigungsfristen für Vermieter: 
  3 Monate: Bei einer Mietdauer von bis zu 5 Jahren 
  6 Monate: Bei einer Mietdauer von mehr als 5 und weniger als 8 Jahren 
  9 Monate: bei einer Mietdauer ab 8 Jahren

AUßERORDENTLICHE KÜNDIGUNG
Eine außerordentliche Kündigung ist tatsächlich die letzte "Endstation" und sollte es auch sein. Oftmals sind viele Gespräche und Abmahnungen vorausgegangen, jedoch konnte keine Einigung gefunden werden. Das Mietverhältnis ist unzumutbar.
Die außerordentliche Kündigung muss spätestens am 3.Werktag eines Kalendermonats erfolgen und ist zum Ablauf des übernächsten Monats wirksam.

Gründe für Mieter:

• wenn die Benutzung der Mietsache erhebliche gesungheitliche Gefährdung darstellt
• wenn die Wohnung nicht wie vereinbart genutzt werden kann
• wenn der Vermieter unerlaubt die Wohnung betritt, betrügt, den Mieter beleidigt oder selbst den Hausfrieden stört
• wenn der Mieter mit einer Mieterhöhung nicht einverstanden ist

Gründe für Vermieter:

• wenn der Mieter die Kaution nicht bezahlt hat
• wenn der Mieter die Mietsache derartig vernachlässigt, dass dadurch eine Gefahr droht und der Hausfriede nachhaltig gestört ist
• Übergabe an Dritte ohne Absprache oder Untervermietung ohne Genehmigung
• wenn der Mieter ohne Genehmigung umbaut
• wenn der Mieter bei 2 aufeinanderfolgende Terminen nicht gezahlt hat
• wenn der Mieter in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht
• wenn der Mieter die Hausordnung nicht anerkennen will
• wenn der Mieter den Vermieter beleidigt oder betrügt

Wer ein vermietetes Objekt kauft, übernimmt auch die Mieter, denn
"Kauf bricht Miete nicht".
Grundsätzlich gilt jedoch, dass der Mieter Vorkaufsrecht hat (es sei denn, es wird an Familienangehörige verkauft). Nimmt der Mieter sein Vorkaufsrecht nicht in Anspruch, so bekommt er einen neuen Vermieter.
Tipp an Vermieter, die verkaufen: Lassen Sie sich von den Mietern bestätigen, dass der neue Vermieter die Kautionen übernimmt.

Eine vermietete Eigentumswohnung wird verkauft

• Der Käufer kann mit gesetzlicher Kündigungsfrist Eigenbedarf anmelden. 
• In Gebieten mit Wohnungsknappheit gibt es teilweise eine Sperrfrist von bis zu 10 Jahren nach Kauf. In Baden-Württemberg gilt dies aktuell für 44 Städte, darunter auch Heidelberg mit einer Frist von 5 Jahren.

Eine Mietwohnung wird in eine Eigentumswohnung umgewandelt, 
Das passiert, wenn ein ganzes Haus in selbstständige Eigentumswohnungen umgewandelt wird, sodass diese nach Teilungserklärung einzeln verkauft werden können.

• Hier kann der Käufer erst nach 3-10 Jahren den Mietern wegen Eigenbedarf kündigen (Sperrfrist). In Heidelberg sind es aktuell: 5 Jahre 
• Die Sperrfrist gilt auch, wenn die Wohnung an eine Personengesellschaft oder an eine Erwerbermehrheit verkauft wird.

nein. Der Vermieter muss dem Mieter sämtliche Schlüssel aushändigen, dazu gehören auch Keller-, Briefkasten- und Garagenschlüssel. Offiziell darf der Vermieter also keinen Schlüssel "für alle Fälle" bei sich behalten.

Wenn eine Staffelmiete im Mietvertrag festgelegt wurde, wird die Miete über die ersten 4 Jahre der Mietzeit jedes Jahr erhöht. (Insgesamt sind also 4 Staffeln und pro Jahr eine möglich. Jede Mieterhöhung ist als Geldbetrag im Mietvertrag ausgewiesen.)

Mieterhöhungen sind während der Laufzeit der Staffelmiete nicht erlaubt, außer aufgrund von Modernisierungen. Nach Ablauf einer Staffelmiete gelten die üblichen Regeln zur Mieterhöhung.
 
Vorteil

• beugt Konflikten im Vorfeld vor
• für Vermieter: solide Kalkulationsgrundlage, Vergleichsmiete darf überschritten werden, Mieterhöhungen ohne Verwaltungsaufwand 

Nachteil

• für Mieter: eine jährliche Mieterhöhungen für den Mieter, die Vergleichsmiete darf überschritten werden
• für Vermieter: bei steigender Inflation bieten Staffelmieten nur begrenzt Schutz gegen inflationsbedingten Wertverfall der Mieteinnahmen

Was sind Schönheitsreparaturen?
Das Tapezieren und Streichen der Wände, das Anstreichen der Fußöden, Heizkörper, Innentüren, Fenstern und der Außentüre von innen.

Wie hoch dürfen die Schönheitsreparaturen für den Mieter liegen?
pro Jahr höchstens 8,50€/qm

Sind Schönheitsreparaturen nach Fristplan zulässig?
nein. Wenn ein solcher Fristplan (zB. "nach 3 Jahren Wohnräume streichen") im Mietvertrag steht, ist dieser unwirksam und dient dann lediglich als Empfehlung.

Muss der Mieter bei Auszug eine Endrenovierung vornehmen?
Wenn der Mieter in eine nicht renovierte Wohnung eingezogen ist, muss er bei Auszug keine Endrenovierung vornehmen. Er muss jedoch Schäden, die er selbst verursacht hat, vor Auszug beseitigen (natürliche Abnutzung ausgenommen). 
Wenn der Mieter in eine frisch renovierte Wohnung eingezogen ist, kann der Vermieter verlangen, dass der ursprüngliche Zustand bei Auszug wieder hergestellt wird. Das können auch bei Bedarf Schönheitsreparaturen beinhalten (natürliche Abnutzung ausgenommen). 

öffentliches Vorkaufsrecht: Die Gemeinde hat grundsätzlich ein Vorkaufsrecht. Tritt sie davon zurück, erklärt sie das in einem "Negativattest", das vom Notar beantragt wird.

privates Vorkaufsrecht: Wohnen Mieter in der zu verkaufenden Immobilie, haben diese Vorkaufsrecht (außer wenn an Familienmitglieder verkauft wird). Es können aber auch im Grundbuch eingetragene Vorkaufsrechte stehen, wie beispielsweise Personen aus der Verwandtschaft, Nachbarn oder andere Eigentümer. Das Vorkaufsrecht ist vererbbar.

Derjenige, der ein Vorkaufsrecht hat, kann darauf bestehen, das Grundstück bzw. die Immobilie zum gleichen Kaufpreis zu erwerben. 
Wenn der Vermieter zuvor einen Vertrag mit einem Makler abgeschlossen hat und eine Käuferprovision vereinbart wurde, so muss der Vorkaufsberechtigte, die vereinbarte Provision an den Makler zahlen. 

In einem Wohnhaus mit mehreren Eigentumswohnungen wird das Eigentum wie folgt aufgeteilt:

Sondereigentum: 

• Sondereigentum ist das "wirklich echte" Eigentum, also die Wohnung und alles was dazu gehört (Boden, Innentüren, Sanitär etc.), grob gesagt, alles, was innerhalb der Wohnung ist.
• Der Eigentümer kann frei darüber verfügen, es z.B. vermieten oder verkaufen.
• Sondereigentum bezieht sich auf Eigentum, das zu Wohnzecken genutzt wird.

Teileigentum: 

• Das Teileigentum entspricht dem Sondereigentum, das jedoch nicht zu Wohnzecken genutzt wird wie beispielsweise eine Werkstatt, ein Ladengeschäft, eine Arztpraxis, ein Café, ein Tiefgaragenstellplatz etc.

Miteigentum/Gemeinschaftseigentum:

• Das Miteigentum ist Eigentum, das mit anderen geteilt wird z.B. Dach, Fassade, Heizungsanlage, Decke einer Tiefgarage, Kellergänge, Treppenhaus, Fenster, Balkongeländer, Garten (Sondernutzungsrecht möglich), Zaun, Wasserleitungen etc.

Eine Spekulationssteuer kann fällig werden, wenn eine nicht selbst bewohnte Immobilie in weniger als 10 Jahren wieder verkauft wird und dabei Gewinn entsteht. Diese Gewinnsumme (also die Differenz aus altem Kaufpreis und neuem Kaufpreis abzüglich Finanzierungs- und Modernisierungskosten sowie Abschreibungen) ist zu versteuern.

Wer muss zahlen?

• gewerbliche Verkäufer: müssen den Gewinn in jedem Fall versteuern. Als gewerblicher Verkäufer gilt, wer mindestens drei Immobilien pro Jahr verkauft. (Wer allerdings regelmäßig nur zwei Immobilien verkauft, um unter der Grenze zu bleiben, wird auch als gewerblicher Verkäufer angesehen).
• private Kapitalanleger: bei weniger als 10 Jahren nach Kauf ist der gewinnbringende Verkauf für Privatpersonen zu versteuern.

Wer ist davon befreit?

• private Kapitalanleger: 10 Jahre nach dem Kauf ist der gewinnbringende Verkauf für Privatpersonen steuerfrei.
• selbst bewohnt: wer im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren selbst in der Immobilie gewohnt hat, kann steuerfrei verkaufen.

Eigenkapital: Für ein Darlehen brauchen Sie mindestens 20% Eigenkapital des Kaufpreises.
Kreditbetrag: Die monatliche Kreditbelastung sollte nicht höher als 30-50% Ihres Nettoeinkommens sein. Eine gute Größenordnung ist hierfür die aktuelle Miethöhe.

"lichte Höhe"

Die lichte Höhe geht von Oberkante Fußbodenbelag bis Unterkante der Decke. Dieser Ausdruck wird interessant, wenn beispielsweise die Decke abgehängt ist oder der Fußbodenbelag sehr hoch ist.

"lichte Maße"

Damit wird der Abstand zwischen den Innenwänden beschrieben. Dieser Ausdruck wird interessant, wenn beispielsweise die Wände sehr dick sind.

"Wohnfläche"
Zur Wohnfläche gehören alle Räume innerhalb der abschließbaren Wohnung (Zimmer, Küche, Flure, Dielen, Abstellkammer, WC und Bäder, Treppenhaus in der Maisonettewohnung).

"Nutzfläche"
Zur Nutzfläche gehören alle Räume, die nicht zu Wohnzwecken dienen (Keller, Treppenhaus im Mehrfamilienhaus,  Dachböden, Wirtschaftsräume, Abstellkammer).

"ganze Zimmer"
Als ganzes Zimmer wird ein ein Raum bezeichnet, der mindestens eine Größe von 10qm Wohnfläche hat.

"halbe Zimmer"
Ein halbes Zimmer wird ein Raum bezeichnet, der eine Größe von 6-10qm Wohnfläche hat (auch "Kammer").

"100% Anrechnung"
Beheizte Wintergärten und alle Räume ab einer lichten Höhe von 2 Metern werden zu 100% zur Wohnfläche angerechnet.

"50% Anrechnung"
Balkone, Loggien, überdachte Terrassen, unbeheizte Wintergärten und Dachschrägen zwischen 1 - 2 Meter lichter Höhe werden zu 50% zur Wohnfläche angerechnet.

"0% Anrechnung"
Dachschrägen von weniger als 1 Meter lichter Höhe werden nicht zur Wohnfläche angerechnet.

AUFBAU DES GRUNDBUCHES

• Aufschrift "Deckblatt" (Amtsgericht, Bezirk, Band, Nummer)
• Bestandsverzeichnis "Register" (Flur, Kataster, Grundstücksgröße, Anzahl, evtl. Erbbaurecht)
• Abteilung I (Eigentümer, Erbbauberechtiger, Erwerbungsgrund)
• Abteilung II (Vorkaufsrechte, Grunddienstbarkeiten, persönliche Dienstbarkeiten, Reallasten, Nießbrauch, Auflassungsvormerkung und Erbbaurecht)
• Abteilung III (Hypothek, Grundschuld,  Rentenschuld) hier ist die Reihenfolge wichtig. Wer an erster Stelle steht, erhält im Falle der Zahlungsunfähigkeit nach einer Zwangsversteigerung zuerst sein Geld. Für die nachfolgenden Schuldner bleiben die restlichen Beträge. 

Wird etwas im Grundbuch gelöscht, wird es durchgestrichen.
Im Grundbuch gibt es keine Lagepläne. Diese bekommt man vom Katasteramt.

"Grunddienstbarkeit" bedeutet, dass das Grundstück jemandem oder etwas "dient", also dass ein anderer das Grundstück in irgendeiner Form mitbenutzen darf.
Wegerecht: z.B. darf der Nachbar über das Grundstück laufen, um an sein eigenes Grundstück zu gelangen.
Leitungsrecht: z.B. laufen über das Grundstück Leitungen des Elektrizitätswerks.

"Persönliche Dienstbarkeit" wird für eine bestimmte Person eingetragen und ist nicht übertragbar oder vererbbar. Es kann auch einfach ein Wohnungsrecht sein.

Beispielsweise wird das Vereinshaus verkauft, aber das Recht eingetragen, dass der Verein das Grundstück weiter benutzen darf.

"Reallasten" werden beispielsweise bei Obstwiesen oder Forstgeländen eingetragen. Man sichert einer Person einen bestimmten Betrag der Ernte oder des Holzes zu.

"Nießbrauch" wird eingetragen, wenn man einer bestimmten Person ein Nutzungs- bzw. Wohnrecht zusichert. Es gewährt ein umfassendes Nutzungsrecht und kann weder übertragen noch vererbt, jedoch an einen Mieter überlassen werden. 
Oft wird bei Schenkungen davon Gebrauch gemacht: Der Eigentümer schenkt das Haus bereits zu Lebzeiten an seine Kinder, trägt aber für sich und seine Frau ein Nutzungsrecht ein.

"Hypothek" und "Grundschuld": Wenn der Käufer einen Kredit aufnimmt, wird im Grundbuch die Höhe des Darlehens eingetragen. Damit sichert sich die Bank ab. Sobald das Darlehen zurückgezahlt ist, erlischt die Schuld. Die Hypothek kann nur einmal, die Grundschuld auch für mehrere Darlehen verwendet werden. Die Eintragung der Grundschuld ist daher üblicher, da sie einfach wieder "aufgeladen" werden kann. Damit können Notar- und Eintragungskosten gespart werden.

"Rentenschuld" bedeutet, dass eine Person in regelmäßigen wiederkehrenden Abständen eine bestimmte Geldsumme vom Eigentümer ausgezahlt bekommt. Der Eigentümer zahlt also eine "Rente" an einer bestimmte Person. Die Rentenschuld kann zusätzlich durch eine Reallast in das Grundbuch abgesichert werden.